التوظيف واتجاهات قانون العمل التي يجب مراقبتها في عام 2024

 15 استراتيجية فعّالة لضمان النجاح في أي استثمار عقاري 

الاستثمار في العقارات هو استثمار مثالي ، ولكنّه مجال يتضمن العديد من الطرق المختلفة لكسب المال (أي استراتيجيات). كمستثمر جديد، يمكن أن تكون هذه الخيارات المتعددة مرهقة. لذا في بقية هذه المقالة سأشرح ما أعتقد أنه أفضل 15 استراتيجية للاستثمار في العقارات و التي ستعطيك فكرة أفضل عن كيفية كسب المال من خلال الاستثمار في هذا المجال .

ونأمل أن تكون واحدة أو أكثر من هذه الاستراتيجيات مناسبة لك. إذا كان الأمر كذلك، يمكن أن يوفر هذا المقال نقطة انطلاق مثالية لرحلتك الشخصية في الاستثمار في العقارات.

الآن دعنا نلقي نظرة على استراتيجيات الاستثمار في العقارات نفسها.

1.      الإصلاح والبيع بربح

استراتيجية الإصلاح والبيع بربح هي العمل في إيجاد عقارات تحتاج للتجديد، وإجراء الإصلاحات  عليها  وإعادة بيعها بسعر أعلى  لتحقيق الربح.

2.      البيع بالجملة

البيع بالجملة هو عملية البحث عن صفقات جيدة في العقارات الاستثمارية ثم إعادة بيعها بسرعة بزيادة صغيرة في السعر. جوهر هذا العمل يكمن في أن يكون جيدًا في التسويق والتفاوض لإيجاد تلك الصفقات الجيدة.

إذا كنت جيدًا في المبيعات، فستحب البيع بالجملة. ولكن إذا كانت فكرة المبيعات تثير لديك الانزعاج، فسأبحث عن استراتيجية مختلفة.

استراتيجيات البداية

هذه هي الطرق المفضلة لدي للبدء في استثمار العقارات، وهي الأكثر أمانًا. وفي بعض الحالات، يمكنك البدء حتى بمبلغ صغير من المال بجهد قليل.

3.      استغلال المنزل

استغلال المنزل يعني العيش في منزل يولد أيضًا دخلًا، مثل فيلا مزدوجة، ثلاثية، رباعية، أو منزل يحتوي على مساحة قابلة للإيجار مثل قبو أو بيت للضيوف أو غرف نوم إضافية. من خلال تأجير جزء من سكنك، يمكنك تقليل تكاليف السكن الإجمالية.

استغلال المنزل هو أيضًا استراتيجية رائعة لأنها تمكّنك من تعلم عمل الشخص الذي يمتلك العقار بينما تعيش في وحدة الإيجار. وبمجرد الانتهاء من العيش هناك، يمكنك الانتقال وتحويل العقار إلى إيجار طويل الأجل.

4.      العيش فيها ثم التأجير

العيش فيها ثم التأجير هو ببساطة العيش في منزل سيصبح فيما بعد منزلًا مؤجرًا. وهذا يعني أن المنزل يجب أن يكون مناسبًا كمنزل لك وأيضًا كاستثمار في المستقبل. ولكن على عكس استغلال المنزل، فأنت لا تؤجر العقار أثناء إقامتك فيه.

تنفيذ هذه الاستراتيجية عدة مرات هو وسيلة رائعة لبناء محفظة صغيرة. ولا يتوجب عليك أن تعيش بجوار المستأجرين كما هو الحال في استغلال المنزل.

5.      العيش وإعادة البيع بربح

العيش وإعادة البيع بربح هي استراتيجية تتضمن شراء منزل والانتقال للعيش فيه، ثم تجديده، والانتظار لمدة سنتين أو أكثر لإعادة بيعه بربح. إذا اتبعت قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، فأنت لا تدفع أي ضريبة على الربح حتى 250,000 دولار للفرد أو 500,000 دولار للزوجين المتقدمين بطلب مشترك.

6.      الشراء والتجديد والتأجير وإعادة التمويل والتكرار

تعني الشراء والتجديد والتأجير وإعادة التمويل والتكرار. عند القيام بهذه الاستراتيجية بعناية، فإنها طريقة ممتازة لبناء محفظة عقارية دون الاستنزاف المبكر للنقد في بداية مسيرتك الاستثمارية.

عمومًا، تبحث عن العقارات التي تحتاج إلى إصلاح ويمكنك شراؤها بسعر أقل من قيمتها الكاملة. تستخدم نقدًا أو تمويلًا قصير الأجل لشراء العقار، وبعد إجراء الإصلاحات اللازمة واستقراره، تقوم بإعادة التمويل باستخدام قرض طويل الأجل. إذا تم التنفيذ بشكل جيد، يمكنك استعادة معظم أو كل رأس المال الأصلي للصفقة التالية.

على الرغم من أنني أحب هذه الاستراتيجية، إلا أنني أعتقد أنها تكون أفضل عند استخدامها في وقت مبكر لبناء محفظتك. في نهاية المطاف، من الذكاء الانتقال إلى نهج أقل مخاطرة وأقل رهن بدلاً من الاستفادة المستمرة قدر الإمكان. مثال على استراتيجية الانتقال المثالية هي Snowball الديون الإيجارية التي سأشرحها أدناه.

استراتيجيات بناء الثروة

يتمحور تركيز هذه الاستراتيجيات الأساسية لبناء الثروة حول تحويل رأس المال الصغير إلى مبلغ كبير من الثروة و استثمار العقارات منذ فترة طويلة كان وسيلة مثالية لهذا الغرض.

7.      الإيجارات القصيرة الأجل والاحتفاظ بها

تنطوي هذه الاستراتيجية على شراء واحتفاظ بالعقارات الإيجارية لفترات قصيرة نسبيًا - ربما لمدة سنة الى 5 سنوات. غالبًا ما يكون الهدف من هذه الاستراتيجية هو تحقيق زيادة قيمة العقار عن طريق التجديد، وزيادة الإيجار، وتقليل المصاريف، أو كل ذلك معًا.

تعمل استراتيجية الاحتفاظ بالشراء القصيرة الأجل بشكل جيد جدًا في مشاريع إعادة تأهيل وحدات الشقق المتعددة. كما تعمل بشكل جيد للعقارات الإيجارية في الأسواق ذات الأسعار المرتفعة التي لا تولد تدفق نقدي جيد.

8.      الإيجارات طويلة الأجل والاحتفاظ بها

هذه هي استراتيجية امتلاك العقارات بهدف الاحتفاظ بها لفترة طويلة، و تتضمن فوائد هذه الاستراتيجية البطيئة والمستقرة (والناجحة جدًا) الدخل الإيجاري، والحماية الضريبية من مصروفات الاستهلاك، وسداد القروض، وزيادة قيمة العقار.

يستخدم معظم المستثمرين هذه الاستراتيجية، خاصة في العقارات الواقعة في أفضل المواقع. كما يفضّلون الاحتفاظ بهذه العقارات لأنها تجذب أفضل المستأجرين، وتسبب أقل قلقًا في الإدارة، وتتجاوز تقديرات الزمن.

9.      خطة كرة الثلج الديون للإيجارات

خطة كرة الثلج الديون للإيجارات هي واحدة من الاستراتيجيات المفضلة لدي لبناء الثروة بشكل متوقع، وتقليل المخاطر، وفي نهاية المطاف إنشاء تدفق دخل مستمر من العقارات المؤجرة. تتضمن ببساطة جمع كافة التدفقات النقدية من الإيجارات الحالية وأي مصادر أخرى، وتركيز تلك التدفقات النقدية لسداد ديون الرهن العقاري تلو الآخر.

سحر هذه الاستراتيجية يكمن في سرعة بدء زيادة تسديد الديون بشكل كرة ثلج (أي تسارع) مع مرور الوقت.

10. خطة الاستثمار في العقارات بدون ديون

خطة الاستثمار في العقارات بالكاش الكامل مشابهة لخطة كرة الثلج الديون للإيجارات، حيث تستخدم دخل الإيجارات لتحقيق النمو. ولكن بدلاً من استخدام القروض العقارية، توفر المال نقدًا وتشتري عقارًا للإيجار بدون أي ديون.

يؤيد بعض المدرسين الماليين هذا النوع من الاستثمار. قد يكون من الصعب البدء في الاستثمار بدون ديون  في سوق عقارات ذات أسعار مرتفعة، ولكن في العديد من المناطق، إنها خطة رائعة.

11. خطة التحويل إلى عقارات أكبر

خطة التحويل إلى عقارات أكبر مثالية للمستثمرين الرياديين الذين يكونون على استعداد لإدارة العديد من الجوانب المتحركة. تعتبر هذه الاستراتيجية وسيلة لبناء ثروة ودخل عقاريين سريعًا عن طريق الانتقال من العقارات الصغيرة إلى العقارات الأكبر، عادةً باستخدام تقنية تسمى "تبادل خالٍ من الضرائب 1031".

استراتيجيات الديون

تضع هذه الاستراتيجيات المرء في دور المقرض الرابح (وغالبًا ما يكون غير نشط) بدلاً من أن يكون صاحب عقار.

12. قرض الأموال الصعبة

قرض الأموال الصعبة هي استراتيجية تقديم قروض قصيرة الأجل للمستثمرين العقاريين الذين يشترون عقارات للإيجار أو تجديدها وبيعها بربح. عادةً ما تنطوي القروض على أسعار فائدة مرتفعة، ورسوم مقدمة ، ونسبة إلى قيمة القرض أقل.

بينما يمكن أن تكون الاستراتيجية مربحة جدًا، إلا أنها تنطوي أيضًا على مخاطر كبيرة. إذا اضطررت لاستعادة العقارات من خلال إجراءات الإجلاء، يجب عليك التأكد من حماية نفسك.

أوصي بتعلم نفسك جيدًا قبل القيام بقرض الأموال الصعبة، بدءًا من دليل إيان إيبوليتو المجاني لقرض الأموال الصعبة. وإذا كنت جديًا جدًا، يجب أن تنظر في الحصول على تعليم مدفوع من المعلم الموثوق به في هذا المجال، فصف دروس قرض الأموال الصعبة لديتشيس بوديفورد هو الأفضل بالنسبة لي.

13. استثمار السندات المخفضة

استثمار السندات المخفضة يعني إنشاء أو شراء سندات (أي ديون عقارية) بخصم عن القيمة الكاملة للسند. بفضل هذا الهامش الأماني، يمكنك تحقيق عوائد كبيرة وتقليل المخاطر.

إحدى أشكال استثمار السندات المخفضة يتضمن شراء السندات (عادةً تلك التي متأخرة في السداد) من بائعي التمويل العقاري الآخرين أو من البنوك. هذه استراتيجية متقدمة أكثر، لذا أوصي بدراستها بعناية قبل الانخراط فيها.

استراتيجيات سلبية

على الرغم من أن بعض الاستراتيجيات السلبية المذكورة أدناه تتضمن قرارات استثمارية هامة في المقدمة، إلا أنها تتطلب أقل قلق يوميًا مقارنةً ببعض الاستراتيجيات السابقة.

14. الشراكات والتمويل التشاركي

الشراكة هي أساسًا دمج أموالك مع أموال مستثمرين آخرين لشراء عقارات أو تقديم قروض. إنها طريقة للاستثمار في أي من الاستراتيجيات المذكورة أعلاه دون الحاجة إلى تنظيم الصفقات بنفسك. تستثمر أموالك مع الشركاء المشتركين أو الشركاء العامين الذين يجدون ويديرون الصفقات بالنيابة عنك (ويحصلون على رسوم) .

على الرغم من أنني وضعت الشراكات والتمويل التشاركي كاستراتيجية للاستثمار العقاري السلبي، إلا أن هذا يعتبر غير دقيق. يمكن أن يكون الاستثمار في الشراكات والتمويل التشاركي سهلاً وسلبيًا إلى حد كبير، ولكن المستثمرين الناجحين بهذه الاستراتيجية لا يزالون نشطين.

التمويل الجماعي هو شكل نسبياً جديد للاستثمار المشترك حيث يتم تسويق فرص الصفقات من خلال منصات عبر الإنترنت مثل "بير ستريت" (هذا رابط تابع). يتطلب معظمها أن تكون مستثمرًا معتمدًا، ولكن في بعض الأحيان يمكنك البدء في الاستثمار بأقل مبلغ ممكن يتراوح بين 1,000 إلى 5,000 دولار لكل استثمار.

على الرغم من أنني وضعت التمويل المشترك أو التمويل الجماعي كاستراتيجية استثمار عقارية سلبية، إلا أن هذا يوحي ببعض السوء فهم. يمكن أن يكون الاستثمار في التمويل المشترك والتمويل الجماعي سهلاً وسلبيًا جدًا، ولكن المستثمرين الناجحين بهذه الاستراتيجية لا يزالون نشطين.

هؤلاء المستثمرون الناجحون يقومون بفحص الرعاة والشركاء العامين وفرص الصفقات بشكل نشط قبل الاستثمار. بعبارة أخرى فإنهم يقولون "لا" في الكثير من الأحيان أكثر مما يقولون "نعم". وهذا يختلف تمامًا عن الاستثمار السلبي في المؤشرات أو حتى الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية حيث تتخذ قليلًا جدًا من القرارات النشطة.

15. صناديق الاستثمار العقارية (REITs)

صناديق الاستثمار العقارية (REITs) تشبه إلى حد كبير صناديق الاستثمار المشترك. ولكن بدلاً من أن تسمح لك بامتلاك جزء من العديد من الأسهم أو السندات، تسمح لك هذه الصناديق بامتلاك جزء من العديد من العقارات التجارية والمدرة للدخل.

وعلى عكس معظم استراتيجيات الاستثمار الأخرى المذكورة أعلاه، هذه الاستراتيجية هي حقًا استثمار سلبي بمجرد الشراء.

 

لقد قرأت الآن عن أفضل 15 استراتيجية للاستثمار العقاري. هذه هي الطرق المختلفة للوصول إلى النجاح المالي باستخدام العقارات. ولكل استراتيجية مزاياها وعيوبها الخاصة.

تذكر أن معظم المستثمرين يجمعون بين استراتيجيات مختلفة في أوقات مختلفة. على سبيل المثال، قد تبدأ بـ "استغلال المنزل" ثم تنتقل إلى "الإيجارات الطويلة الأجل للمحافظة"، وأخيرًا، تقوم ببضع صفقات "التجديد والبيع" بجانبها.

وأيضًا لا تقلق إذا جربت استراتيجية وأدركت أنها لا تناسبك. الاستثمار العقاري هو مغامرة ريادية. في بعض الأحيان عليك تجربة وتجربة أشياء لا تعمل قبل أن تجد ما يناسبك بشكل مثالي.