التوظيف واتجاهات قانون العمل التي يجب مراقبتها في عام 2024

 

فهم أسعار العقارات المتذبذبة باستمرار: رؤى حول السوق الفريدة وأسعار المنازل

 

أسعار المساكن تتأرجح باستمرار بالقرب من مستويات قياسية، ولا يلوح في الأفق أي ارتياح يذكر. إليك ما يجب أن تعرفه عن أسعار المنازل والسوق الذي أنشأها.

بالنسبة لأي مالك منزل تقريبًا، فإن الحديث عن انخفاض أسعار المساكن يمكن أن يثير الذعر. بالنسبة لمعظم الناس، فإن منزلهم هو أكبر استثمار لهم، وهناك قلق طبيعي يأتي مع أي تهديد محتمل لهذا الاستثمار.

وعلى المستوى الوطني، أظهر نشاط سوق الإسكان انخفاضًا طفيفًا جدًا عن ذروة أسعار المنازل في عام 2022. وانخفضت الأسعار في النصف الثاني من عام 2022 لكنها بدأت في انتعاش مطرد في مارس من هذا العام. اعتبارًا من يوليو 2023، بلغ متوسط سعر المنزل 422 ألف دولار، بانخفاض 2٪ عن الذروة التي بلغت 431 ألف دولار في مايو 2022، وفقًا لمؤشر سوق الإسكان الجديد في الولايات المتحدة. ومع ذلك، تشير البيانات على أساس سنوي إلى زيادة طفيفة جدًا بنسبة 2٪ في الأسعار مقابل 413000 دولار في يوليو 2022.

على الرغم من بعض التقلبات الشهرية، إلا أن أسعار المساكن لا تنخفض فعليًا بأي شكل من الأشكال.

وقالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في خدمة الإدراج المتعددة برايت إم إل إس: "لا أتوقع أن تنخفض أسعار المنازل بشكل كبير في معظم الأسواق في جميع أنحاء البلاد". "لا يزال المخزون منخفضًا للغاية، وعلى الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، إلا أن الطلب كان مرنًا."

هناك الكثير من الأسباب وراء هذه الأسعار المرتفعة باستمرار، لكن Sturtevant يشير بشكل خاص إلى نقص مخزون المساكن، والكثير من مشتري المنازل لأول مرة، والأسهم القياسية التي يحتفظ بها المشترون المتكررون. بعد كل شيء، إذا كان لديك عدد قليل من المنازل المعروضة للبيع، ولكن هناك الكثير من الأشخاص المستعدين والقادرين على الشراء، فمن المستحيل أن تنخفض هذه الأسعار بسبب المنافسة وحدها.

ولمساعدتك على فهم البيانات بشكل أفضل، نقوم بتفصيل الأنواع المختلفة من انخفاضات الأسعار والانخفاضات والتباطؤات التي قد تسمع عنها، بالإضافة إلى ما يعنيه ذلك بالنسبة لأسعار المنازل الآن وفي المستقبل.

 

ماذا يعني انخفاض الأسعار؟

عندما تسمع عن انخفاض أسعار المنازل، فقد يعني ذلك أحد الأشياء القليلة. وضح نوع انخفاض السعر الذي يمكن أن يكون:

 

انخفاض أسعار القائمة أو تخفيضات الأسعار. إذا كان المنزل معروضًا في السوق ولم يحصل على الكثير من الاهتمام، فمن المرجح أن يجري وكيل القائمة والبائع محادثة حول خفض السعر المطلوب للمنزل. عندما ترى المزيد من الانخفاض في أسعار القائمة على نطاق أوسع، فهذه علامة على أن سوق البائع الضيق يتراجع وربما يبدأ في تفضيل المشترين. في أغسطس 2023، شهدت 18.4% فقط من المنازل تخفيضات في أسعار الإدراج، بانخفاض على أساس سنوي من 20.2% في أغسطس 2022، وحتى أقل من الذروة البالغة 21.7% في أكتوبر 2022، وفقًا لبيانات Redfin . غالبًا ما يتزامن انخفاض أسعار الإدراج مع الأيام المتوسطة الأطول في السوق. في يوليو 2023، كانت المنازل معروضة في السوق على المستوى الوطني بمتوسط 29 يومًا، ارتفاعًا من 21 يومًا في يوليو 2022.

    بطئ في  ارتفاع أسعار البيع

 وفي بعض الأسواق، لا تزال أسعار بيع المنازل أعلى مما كانت عليه قبل عام، ولكنها تنمو بمعدل أبطأ بكثير من السابق. تشير بيانات Redfin إلى أن متوسط سعر بيع المنزل بلغ ذروته عند 434.780 دولارًا في مايو 2022، وهي قفزة كبيرة بنسبة 15.4٪ عن 376.634 دولارًا في مايو 2021. ومع ذلك، بين مايو 2022 وأغسطس 2023، كانت الأسعار ثابتة تقريبًا، مع انخفاض طفيف بنسبة 3.2٪ إلى 420.846 دولارًا.

   انخفاض شهري في أسعار البيع

 إذا كان متوسط سعر بيع المنزل في أغسطس أقل مما كان عليه في يوليو، على سبيل المثال، فإن ذلك يعتبر انخفاضًا في السعر من شهر لآخر. ومع ذلك، ونظرًا للطبيعة الموسمية إلى حد كبير لسوق الإسكان، غالبًا ما تعتبر الأرقام الشهرية متقلبة للغاية بحيث لا تشير إلى الاتجاهات المتغيرة ما لم يتم وضعها في سياق أكبر.

      انخفاض سنوي لأسعار المنازل

. إذا كان متوسط سعر بيع المنازل في أغسطس 2023 أقل مما كان عليه في أغسطس 2022، فقد شهد متوسط السعر انخفاضًا على أساس سنوي.

انخفاض قيمة المنزل. يحدث انخفاض قيمة المنزل عندما تكون القيمة السوقية المقدرة أقل من السعر الذي دفعه المشتري مقابل ذلك.

هل تنخفض أسعار المنازل؟

على المستوى الوطني، ارتفعت أسعار بيع المنازل بشكل طفيف للغاية على أساس سنوي، ولكنها بدأت في الاستقرار على أساس شهري. تُظهر بيانات Redfin أن سعر البيع لشهر أغسطس 2023 بلغ 420.846 دولارًا أمريكيًا، بزيادة قدرها 3٪ على أساس سنوي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وعلى أساس شهري، ارتفعت أسعار الإدراج المغلقة بنسبة 0.22٪ فقط.

 

على الرغم من أن 18.4% من المنازل خفضت أسعارها في أغسطس 2023، إلا أن سعر البيع إلى القائمة ظل عند 99.9% وظل دون تغيير على أساس سنوي، ويرجع ذلك على الأرجح إلى أزمة مخزون المساكن المستمرة. في الأساس، هذا يعني أن المشترين يمنحون البائعين بالضبط ما يطلبونه لمنازلهم، بدلاً من محاولة تقديم عروض أقل بكثير، وهو ما يحدث عادة في سوق المشتري.

HouseCanary : "إننا نشهد إدراج المنازل وبيعها بالقرب نسبياً من سعر إدراجها" . "إن التخفيضات تنخفض بشكل كبير، حيث يتردد البائعون في التخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة بينما يبيعون منازلهم أيضًا بسعر مخفض."

ارتفع متوسط الأيام في السوق في أغسطس 2023 بمقدار 4 أيام فقط على أساس سنوي إلى 30 يومًا، وفقًا لـ Redfin . ويرتفع هذا بشكل ملحوظ عن أدنى مستوى بلغ 15 يومًا في يوليو 2021، لكن متوسط الأيام في السوق لا يزال أقل من أي نقطة بين أغسطس 2018 وأغسطس 2020. ومرة أخرى، من المحتمل أن يكون هذا بسبب أزمة العرض المستمرة. في أغسطس 2018، كان هناك 2,361,948 منزلًا مدرجًا في الولايات المتحدة، لكن هذا العدد ظل في انخفاض لسنوات وبلغ 1,514,235 فقط في أغسطس 2023، وهو انخفاض بنسبة 35% في فترة الخمس سنوات تلك وانخفاض بنسبة 18.6% على أساس سنوي. سنة.

عندما تفكر في نافذة مدتها خمس سنوات، فإن أسعار المساكن ارتفعت من متوسط سعر البيع البالغ 285,252 دولارًا في أغسطس 2018 إلى 420,846 دولارًا، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 47.5٪. ويتوقع الخبراء أن معدل النمو هذا لا يمكن أن يستمر.

وقال ستراود: "لا تزال الأسعار قريبة من أعلى مستوياتها على الإطلاق، ومعدلات الرهن العقاري عند أعلى مستوياتها منذ عدة عقود ". "وبالنظر إلى هذين العاملين، ليس هناك مجال كبير لارتفاع أسعار المساكن في المستقبل المنظور. ومع ذلك، هناك خطر مستقبلي من احتمال انخفاض الأسعار إذا غمرت السوق بالمخزونات.

أين تنخفض أسعار المنازل؟

على الرغم من أن أسعار المساكن بدت مستعدة للانخفاض في وقت سابق من هذا العام، إلا أنه بحلول أغسطس 2023، أي أحدث بيانات المبيعات، تغيرت الأمور بشكل كبير. ولم يقتصر الأمر على أن الأسعار لم تنخفض باستمرار، بل بدأ الكثير منها في الارتفاع مرة أخرى.

وحتى المدن التي تشهد أعلى معدلات الهجرة الخارجية – سان فرانسيسكو؛ مدينة نيويورك؛ لوس أنجلوس؛ واشنطن العاصمة؛ ولويزفيل، كنتاكي – لم تشهد انخفاضًا ثابتًا في الأسعار، وفقًا لـ Redfin .

في حين انخفض عدد المنازل المباعة في سان فرانسيسكو بنسبة 26.3% على أساس سنوي في أغسطس 2023، ارتفعت الأسعار بنسبة 6% أخرى في نفس الفترة الزمنية.

وشهدت مدينة نيويورك انخفاضًا في أسعار المبيعات، ولكن بالكاد، بنسبة 0.61% فقط، على الرغم من انخفاض عدد المنازل المباعة بنسبة 18.2%.

ولم تتحرك لوس أنجلوس إلا بصعوبة، على الرغم من أنها على الجانب الإيجابي، حيث شهدت مكاسب بنسبة 0.4٪ على الرغم من انخفاض عدد المنازل المباعة بنسبة 4.5٪.

واشنطن العاصمة هي السوق الوحيدة من بين الخمسة الأوائل للهجرة الصادرة التي شهدت أي نوع من الانخفاض الفعلي في أسعار المساكن، حيث انخفضت بنسبة 3.5٪ على أساس سنوي في أغسطس 2023، إلى جانب انخفاض بنسبة 8.3٪ على أساس سنوي . في المبيعات.

وحتى لويزفيل، شهدت ولاية كنتاكي زيادة بنسبة 4.2% في متوسط سعر البيع إلى جانب انخفاض بنسبة 14.2% في مبيعات المنازل.

كما أفادت البيانات الحديثة من RE/MAX عن نتائج مماثلة، مع اكتشاف تغيير طفيف جدًا في الأسواق الأكثر تراجعًا، كما يقول نيك بيلي، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة RE/MAX. "وفقًا لتقرير الإسكان الوطني لشركة RE/MAX لشهر أغسطس، من بين الأسواق الخمسين التي قمنا بسحبها، كانت الأسواق التي شهدت أكبر انخفاض على أساس سنوي في متوسط سعر البيع هي مدينة سولت ليك بولاية يوتا بنسبة -3.7%؛ وفينيكس، أريزونا، بنسبة -2.6%؛ وبورتلاند بولاية أوريغون بنسبة -1.7%.

ماذا سيحدث لأسعار المنازل بعد ذلك؟

مع وجود العديد من العوامل المساهمة، ليس هناك ضمان لما سيحدث بعد ذلك في سوق العقارات. هناك العديد من العناصر التي خلقت سوقًا بخلاف غيرها من العناصر التي عرفناها، مما يجعل من الصعب وضع نموذج للتسعير المستقبلي.

يقول بيلي: "إن الطلب وارتفاع أسعار الفائدة ونقص المخزون هي المحركات الرئيسية لارتفاع أسعار العقارات". "تشير التقديرات إلى أن 90% من الناس لديهم أسعار فائدة أقل من 5% ونصفهم أقل من 3.5%. ونتيجة لذلك، فإن هؤلاء المشترين المحتملين يبقون على الهامش ويحتفظون بمنازلهم خارج السوق. والبناء الجديد لا يأتي بالسرعة الكافية."

إن حقيقة أن العديد من أصحاب المنازل اختاروا عدم البيع في هذا الوقت - في كثير من الحالات لتجنب الحصول على سعر فائدة أعلى على الرهن العقاري للمنزل التالي الذي سيشترونه - هي واحدة من عدد قليل من العوامل التي يبدو أنها تحافظ على التغييرات في قيم المنازل. بطيئة نسبيا.

 

استخدم حاسبة الرهن العقاري المجانية لدينا لتقدير دفعاتك الشهرية.

يقول ستورتيفانت: "يعيش العديد من أصحاب المنازل الحاليين بمعدلات رهن عقاري منخفضة للغاية ولم يتم تحفيزهم للبيع". "ولكن هناك بعض الأشخاص الذين سيضطرون إلى البيع والانتقال بسبب التغيرات في حياتهم أو حياتهم المهنية. من المحتمل أن نشهد زيادة في نشاط الإدراج بعض الشيء هذا الخريف حيث يبتلع الناس الحبة المريرة المتمثلة في الاضطرار إلى تحمل معدل رهن عقاري أعلى. وستكون العتبة الرئيسية لأصحاب المنازل هي 6٪. عندما تصل المعدلات إلى 6% يمكننا أن نرى زيادة في نشاط الإدراج. ومع ذلك، فمن المحتمل ألا نرى 6% حتى منتصف عام 2024.